전국 아파트값이 10년 만에 최대 낙폭을 기록했다. 전국 집값의 바로미터로 꼽히는 서울은 2주 연속 전 지역의 아파트값이 떨어졌다. 금리 인상, 경기 침체 등 각종 악재가 맞물리며 부동산 시장이 본격적인 침체기로 접어드는 모습이다.
한국부동산원이 25일 발표한 8월 넷째 주(22일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 지난주보다 0.11% 하락해 13주 연속 내림세를 이어갔다. 하락폭은 갈수록 커지는 추세인데, 이번 주는 2019년 1월 넷째 주(-0.14%) 이후 가장 큰 낙폭이다.
지난주에 이어 이번 주에도 서울 25개 자치구 아파트값이 모두 떨어졌다. 부동산원은 "추가 금리 인상 예상과 집값 하락세가 계속될 것이라는 우려로 매물 가격 하향 조정이 이어지며 하락폭이 확대되고 있다"고 분석했다.
서울 강북 지역(14개 구) 아파트값(-0.16%)은 지난주(-0.14%)보다 낙폭이 컸다. 강북 지역에선 중저가 아파트가 몰려 있는 노원구(-0.23%) 도봉구(-0.22%) 성북구(-0.21%)의 집값 하락폭이 두드러진 가운데 대통령실이 자리한 용산도 이번 주(-0.02%) 낙폭을 키웠다. 고가 아파트가 몰려 있는 강남구(-0.04%) 송파구(-0.1%), 서초구(-0.02%) 지역도 지난주보다 낙폭이 커졌다.
경기(-0.2%) 인천(-0.26%)도 이번 주 낙폭을 키우면서 수도권(-0.12%→-0.18%)도 하락폭이 확대됐다. 수도권을 비롯해 지방(-0.07%→-0.11%)과 5대 광역시(-0.10%→-0.16%) 역시 낙폭이 커졌다. 이 영향으로 전국 아파트 매매가격은 이번 주 0.14% 하락해 2012년 7월 둘째 주(-0.16%) 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다. 전국 곳곳에서 집값 하락이 가팔라지고 있는 셈이다.
아파트 전셋값도 낙폭이 확대되고 있다. 서울(-0.06%) 수도권(-0.18%) 지방(-0.09%) 모두 전주보다 하락폭이 커졌다.
서울 공급 부족 우려에 2017년부터 신축 아파트 급등 정부의 서울 50만호 공급 대책…'기대와 우려 공존'
공급 부족 이슈와 수요층 쏠림 등으로 서울 집값 상승기에 가장 먼저 올랐던 신축 아파트가 올해는 가장 먼저 약세 전환한 것으로 나타났다.
부동산R114는 2022년(1~8월 누적) 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년 차 신축아파트가 0.54% 하락해 입주 6~10년 차 준신축(0.86%↑)과 입주 10년 초과 구축(0.69%↑) 대비 가장 먼저 약세 전환했다고 25일 밝혔다.
신축 아파트 가격은 2017년 일찌감치 상승을 시작했다. 당시 문재인 정부는 투기 수요 억제를 목적으로 8·2대책을 발표하며 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등 정비사업 관련 규제를 대거 도입했다. 이에 서울 등 도심에서의 공급 부족 우려감이 커지고 시장 내 기존 매물 잠김 현상까지 빚어지면서 신축 아파트를 중심으로 매매가가 급등했다.
2017년 입주 5년 이내 신축 아파트 매매가격은 15.56% 상승했다. 같은 기간 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과) 상승률은 각각 12.68%, 13.56%에 그치며 상대적으로 낮았다. 이러한 경향은 2018년과 2019년에도 비슷하게 나타났으며, 준신축과 구축의 매매가 상승이 신축 아파트를 앞지른 것은 2020년 이후부터였다.
부동산R114는 단기 급등 부담과 대출 규제, 금리 인상 환경에서 상대적으로 가격이 높은 신축 아파트는 매수 진입장벽이 높아 상승 폭 둔화 속도가 빨랐고 하락 전환도 가장 먼저 이뤄졌다고 해석했다. 특히 신축 아파트가 몰려 있는 강동, 송파의 대단지에서의 매매가격이 큰 폭 하락한 것도 약세 전환에 영향을 미쳤다고 판단했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부가 270만호 공급계획 중 50만호를 서울에 배정했지만, 올해를 기점으로 서울 입주 물량이 크게 줄어든다. 주요 정비사업도 지연되는 분위기"라며 "서울은 아파트 공급물량의 50~80%가량을 재건축과 재개발 등 정비사업에 의존한다. 정비사업 관련 규제가 완화되기 전까지는 시장에 기대감과 우려감이 공존할 것"이라고 내다봤다.
강남 재건축 대어로 꼽혀 왔으나 20년째 사업이 정체돼 있던 대치동 은마아파트의 정비계획안이 오는 10월 서울시 심의를 통과할 것이란 전망이 나온다. 올해 잠실주공5단지, 여의도 공작아파트에 이어 '오세훈표 재건축 정상화 3호'의 주인공이 은마가 될 확률이 높아졌다.
서울시 도시계획위원회(도계위) 안건 상정은 10월이 될 가능성이 높다.서울시 도시계획위원회(도계위) 소위원회 자문에서 요청한 보완사항을 조치하는 데 한 달 정도 시간이 필요하고, 이외에는 특별한 지적 사항이 나오지 않은 만큼 서울시 요구에 맞는 정비계획안을 마련하면 곧바로 상정이 가능한 상태다. 서울시도 은마아파트가 정비계획안을 보완해보면 곧바로 도계위 심의에 올린다는 계획이다.
은마아파트가 이번에 올린 정비계획안에는 최고 35층, 임대주택 850여가구를 포함한 총 5778가구로 재건축하는 내용이 담겼다. 과거 은마는 최고 50층까지 높이는 방안을 추진했다가 서울시로부터 퇴짜를 맞은 적이 있다. 이에 따라 제3종 일반주거지역 최고 층수인 35층을 적용했다. 소셜믹스를 고려한 배치계획 등 소위원회에서 이전에 지적했던 사항도 반영했다.
임대주택은 지난해 마련한 정비계획안보다 300여가구 줄었는데, 이는 전용면적을 넓힌 결과다. 지난해에는 임대주택 전용면적이 45~59㎡로 소형 평수로 잘게 쪼개 840가구를 공급한다는 계획이었으나, 이보다 넓은 평형을 넣기로 하면서 약 580가구를 배치하기로 했다.
은마아파트 정비계획이 서울시 심의를 통과하면 올해 세번째 재건축 정상화 사례가 된다. 재건축 정상화를 내걸고 당선된 오세훈 서울시장 취임 이후 잠실주공5단지, 여의도 공작아파트가 심의를 통과한 바 있다. 은마아파트는 2003년 추진위 승인을 받고 2017년부터 수차례 심의에 도전해왔으나 실패했다. 올해 심의를 통과하면 6년 만에 결실을 보게 되는 셈이다.
은마 재건축 추진위는 정비계획안 통과가 가시화된 만큼 뒤이어 조합설립 단계로 나아간다는 계획이다. 그동안 조합 내부 갈등도 올해 3월 새로운 집행부가 구성되고 관련 법적 소송도 마무리되면서 매듭이 지어진 상태다.
5. 올해 서울 10개 단지중 7개는 '줍줍'…수도권 재분양 전년대비 2배 증가(아주경제)
올해 서울과 수도권에서 분양한 단지 10곳 중 7곳은 무순위 청약을 진행한 것으로 나타났다. 전년 대비 2배 이상 급증한 수치며 부동산 경기가 꺾이면서 청약시장 인기도 시들해진 것으로 분석된다.
25일 분양 분석 전문회사 리얼하우스가 청약홈 분양정보를 분석한 결과 올해 수도권에서 분양한 80개 단지 중 46개 단지는 무순위 청약, 10개 단지는 선착순 계약한 것으로 나타났다. 작년보다 무순위 청약 단지 비율은 2배, 선착순 계약 단지 비율은 4.1배 증가했다.
서울은 수도권 중 무순위 청약 단지 비율이 70%로 가장 높게 나타났다. 작년에 분양한 13개 단지는 최초 분양에서 모두 1순위 마감됐지만 7개 단지에서 미계약이 발생했다. 올해는 이보다 더 많은 비율로 10개 분양 단지 중 7개 단지가 무순위 청약을 모집했다. 선착순 계약을 진행한 단지는 없다.
경기도는 작년에 이어 올해도 선착순 계약 단지가 있다. 작년 분양한 단지 중 5개가 선착순 계약을 진행했는데 올해는 10개 단지로 늘었다. 경기도는 올해 55개 분양 단지 중 39개 단지가 무순위 청약과 선착순 계약으로 재분양을 했고, 인천은 무순위 청약으로만 8개 단지가 재분양을 했다.
무순위 청약은 일반분양에서 경쟁률 1대 1을 넘겼으나 계약 포기나 청약 당첨 부적격 등을 이유로 미계약으로 남은 물량이다. 청약홈에서 모집공고를 해 무작위 추첨제로 당첨자를 선정한다. 선착순 계약은 최초 분양 당시 미달이 발생한 미분양 물량으로 분양회사가 선착순으로 모집한다.
무순위나 선착순 분양 비슷한 성격이지만 무순위에 비해 선착순 분양은 장점이 많다. 무순위 청약은 해당 지역 무주택 가구 구성원만 신청 가능하지만 선착순 계약은 거주지·가구주·주택 유무에 상관 없이 가능하다. 또한 선착순 계약을 통해 계약한 분양권은 입주 전까지는 주택 수에 포함되지 않는다.
재당첨 제한에도 차이가 있다. 무순위 청약은 투기과열지구에서 10년간, 조정대상지역에서 7년간 재당첨 제한이 있지만 선착순 계약은 재당첨 제한이 없다.
이번달 코픽스 영향 줘...8월 3%대 넘길 듯 수신금리 인상 릴레이...역머니무브는 가속화
25일 한국은행은 기준금리를 0.25%포인트를 인상했다. 이에 따라 기준금리는 2.5%가 됐다. 이번 인상은 지난 4·5·7월에 이어 사상 처음 네 차례 연속 인상이며, 지난해 8월부터 따지면 무려 2%포인트가 오른 것이다. 기준금리가 오르면 은행들은 수신금리를 올리고, 이에 따라 대출금리도 연쇄적으로 오를 가능성이 높은 탓이다. 전문가들은 연말 주택담보대출 변동금리가 7%대까지 갈 수 있다고 보고 있다. 금융위기 이후 처음이다.
기준금리 인상으로 대출자들의 이자 부담은 더 커질 것으로 예상된다. 현재 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 6.11%다. 시중은행들이 자체 금리를 내리고 있지만 지난달 변동금리 주담대 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 빅스텝(기준금리를 0.5%포인트 올리는 것) 영향으로 최근 한 달 사이 0.52%포인트(신규취급액기준) 뛰면서 변동금리도 다시 6%대에 들어섰다.
기준금리가 오르면 은행들이 수신금리를 올리기 때문에 이 영향을 받은 코픽스는 덩달아 오르게 된다. 수신금리가 대출 조달금리가 되기 때문으로, 시중은행의 예금금리는 연내 연 4%대에 진입할 것으로 예상된다. 앞서 지난 5월과 6월 한국은행이 기준금리를 0.25%씩 인상했을 때도, 코픽스(신규취급액기준)는 각각 0.14%포인트, 0.4%포인트씩 올랐다. 이달에 최소 0.1%포인트만 올라도 코픽스는 3%대로 진입하게 된다. 코픽스가 3%를 넘기는 건 2013년 1월 이후 처음이다.
발빠른 은행들은 이미 수신금리 인상을 발표했다. 하나은행은 오는 26일부터 예금 상품 8종과 적금 상품 18종에 대한 금리를 최대 0.3%포인트 인상하기로 했다. NH농협은행은 오는 29일부터 예·적금 금리를 최대 0.4%포인트 인상키로 했다. 나머지 은행들도 수신금리 인상을 계획중이다.
금융업계는 이러한 금리 인상 추세가 계속되면 연말 7%대 주담대 금리가 나올 것으로 보고 있다. 금융통화위원회는 연내 남은 두 차례(10·11월) 회의에서 기준금리를 2.75∼3.00%까지 올릴 것으로 보인다. 앞서 한은은 지난해 9월 기준 가계대출 잔액을 기준으로 기준금리가 각 0.25%포인트 인상되면 가계대출자 한 명당 연이자 부담이 2020년말 289만6000원에서 각 305만8000원으로 16만1000원이 커진다고 설명한 바 있다. 이 결과를 바탕으로 약 1년 동안 2.00%포인트 인상에 따른 1인당 이자 부담 증가액을 계산하면 차주들은 1년간 128만8000원의 이자가 불어났다.
금융업계 한 관계자는 “금리가 오르는 상황이 지속되는 한 차주들의 부담은 커질 수밖에 없다”며 “가계 뿐 아니라 기업들의 이자 부담도 늘어 경기가 전반적으로 경색되는 상황이 올 수 있다”고 말했다.
한편 금리가 오르면서 은행으로 자금을 이동하는 ‘역머니무브’는 더욱 가속화될 전망이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 예적금 잔액은 지난 6월말 722조5000억원에서, 7월말 750조5000억원으로 28조원 가량 늘었다. 이번달 23일 기준으로는 757조6000억원 수준으로 7조원이 더 불었다.
미국 집값이 지난달 3년 만에 하락세로 돌아섰다. 금리인상으로 부동산 수요가 감소하면서 중소 주택담보대출(주담대) 업체 가운데선 파산하는 곳도 나오고 있다.
24일(현지시각) 미국 주담대 데이터 분석회사 블랙나이트가 발표한 자료에 따르면, 미국의 7월 집값은 전달보다 0.77% 하락했다. 3년 만의 첫 하락으로, 하락 폭은 2011년 1월 이후 약 11년 만에 가장 큰 수준이었다. <시엔비시>(CNBC)는 “하락 폭이 작아 보일 수 있지만 7월 기준으로는 금융위기 중이었던 2010년 7월 0.9% 다음으로 가장 나쁜 수준”이라고 전했다.
최근 <월스트리트저널>도 미국의 기존 주택 매매는 6개월 연속 떨어져 8년 만에 가장 긴 하락세를 보이고 있다고 전했다. 미국부동산중개인협회 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “우리는 주택 경기 침체기에 있다”고 말했다.
부동산 시장이 이처럼 하락세로 돌아선 것은 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 집값이 지나치게 올랐던 상황에서 주담대 금리가 급등하면서 수요가 줄었기 때문으로 보인다. 블랙나이트의 기업·연구 전략 담당 부사장 앤디 월든은 “금리와 주택 재고, 가격 사이의 역학 관계가 유지될 수 없다”고 말했다. 그는 “7월 수치는 시장이 중요한 변곡점에 있다는 것을 보여준다”며 “추가적인 가격 조정 조짐이 보인다”고 덧붙였다.
주담대 업체들도 파산하기 시작했다. 지난 19일 <블룸버그> 통신은 대출금리가 급격하게 오르면서 미국의 주담대 업체들이 파산하고 있다고 보도했다. 현재 파산은 대부분 중소 업체에 집중되고 있다. 대형 은행들은 지난 2008년 세계 금융위기 이후로 대부분 주담대 시장에서 발을 뺐기 때문이다. 이 때문에 시장에서는 일부 업체의 파산이 구조적인 대폭락으로 이어질 가능성은 크지 않지만, 주담대 업체에서 대규모 직원 해고 등이 발생할 가능성이 있을 것으로 예상하고 있다.
최근 파산을 신청한 주담대 업체 퍼스트 개런티의 애런 샘플스 최고경영자(CEO)는 “대출금리가 오르기 시작하면서 대출 규모가 급격히 줄었고 더 이상 신규 대출을 찾거나 충분한 운영 자금을 조달할 수 없어졌다”고 말했다. 직원 600명을 고용하던 이 회사는 재정 악화로 471명을 해고했다.
시장은 26일로 예정된 제롬 파월 연준 의장의 잭슨홀 심포지엄 연설을 주목하고 있다. 연준이 인플레이션을 막기 위해 금리인상 기조를 강조할 수 있다는 예상이 나온다.
뉴욕증시가 4거래일 만에 상승 마감했다. 잭슨홀 회의를 앞둔 경계감에도 최근의 낙폭과대에 따른 반발매수가 유입된 영향이다. 하지만 상승폭은 제한적이었다.
24일(현지시간) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 59.64포인트(0.18%) 오른 32,969.23에, 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 12.04포인트(0.29%) 상승한 4,140.77에, 기술주 중심의 나스닥 지수는 전장보다 50.23포인트(0.41%) 상승한 12,431.53에 각각 거래를 마쳤다. 3대 지수는 4거래일 만에 모두 올랐다.
간밤 지수는 상승 전환에 성공한 뒤 오름폭을 키웠다. 하지만 시장은 여전히 오는 26일 예정된 제롬 파월 미국 중앙은행(Fed) 총재의 발언에 대한 경계심을 늦추지 않았다. 긴축 우려 속 국채금리의 오름폭이 확대되자 지수는 상승분을 일부 반납해야 했다. 10년물 국채금리는 장중 3.12%까지 치솟았다. 8월 초에 2.55% 수준이었던 것과 비교하면 큰 폭으로 올랐다.
Fed 인사들의 매파적(통화 긴축 선호) 발언도 이어졌다. 닐 카시카리 미니애폴리스 연방준비은행 총재는 전날 연설에서 "많은 지표로 볼 때 우리는 최대 고용에 있고 인플레이션은 매우 높고 이는 완전히 불균형한 상황"이라며 "균형을 잡기 위해 통화 정책을 긴축화할 필요가 있다"고 밝혔다.
이 와중에 이날 발표된 경제지표는 부진했다. 미 상무부에 따르면 7월 내구재 수주 실적은 2735억달러로 전월과 유사했다. 월스트리트저널(WSJ)의 예상치(1.0% 증가)를 밑돌았다.
주택 시장도 여전히 둔화된 모습이었다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월 펜딩 주택판매 지수는 89.9을 기록해 전월보다 1.0% 하락했다. WSJ 전문가 예상치(3% 감소)보단 덜 줄었으나 주택 판매는 2개월 연속 감소세를 보였다.
환율 뛰는데 아이폰14 어떻게 사나…예상가 237만원 '역대급' '애플 충성층' 2030여성, 갤럭시로 갈아탄다…반사이익 기대
최근 원·달러 환율이 급등하면서 올 9월 출시될 애플의 아이폰14가격이 사상 최고가로 인상될 것이란 전망이 나오고 있다. 고가 정책을 고수하고 있는 애플이 신제품 가격을 인상할 것으로 예상되면서 국내 소비자들의 부담은 커질 것으로 보인다.
25일 업계에 따르면 전날 원·달러 환율은 달러당 1342.10원에 거래를 마쳤다. 지난 23일 장 중 연고점(달러당 1346.60원)을 찍은 환율은 달러당 1345.50원에 거래를 마쳐 13년4개월 만에 가장 높은 수준을 기록하는 등 최근 연일 급등세를 보이고 있다.
환율이 치솟자 정보기술(IT)업계에서는 다음달 출시 예정인 아이폰14 가격 상승이 불가피할 것이란 전망이 나오고 있다. 애플은 명확한 가격 책정 기준을 밝히고 있지 않지만, 대체적으로 미국 출고가를 기준으로 환율과 관세율 등을 고려해 국가별 제품 가격을 매기는 것으로 알려졌다. 최근 일본의 경우 최근 엔화가치가 떨어지자 지난달 아이폰 가격을 최대 20% 인상했다. 미국 현지 판매 가격에는 별다른 변화가 없었다는 점에서 환율을 고려한 조치로 판단된다.
지난 1년 사이 국내 원·달러 환율은 달러당 1167.50원(작년 8월24일 종가 기준)에서 이달 24일까지 1342.10원으로 무려 174.60원이나 급등했다. 이처럼 원화 가치가 크게 떨어지면서 올 9월 출시될 아이폰14 국내 판매가격도 전작보다 20만원대 안팎으로 비싸질 것으로 예상되고 있다.
현재 국내 아이폰13과 아이폰13 프로의 국내 출고가(256GB 기준)는 각각 122만1000원, 147만4000원이며 최상위 모델인 아이폰13프로맥스는 217만원(1TB 기준)이다. 업계에서는 아이폰14프로의 가격은 169만원(256GB 기준)에서 223만원(1TB 기준), 아이폰14프로맥스는 최고 237만원(1TB 기준)까지 인상될 것으로 예상하고 있다. 최근 원자재 가격 인상으로 미국 현지 출고가도 올라갈 것이란 예상이 나오고 있어 이같은 전망에 무게가 실리고 있다.
애플 전문 분석가 궈밍치도 최근 아이폰14 시리즈의 평균판매단가(ASP)가 전작보다 약 15% 상승할 것이란 예상을 내놨다. 아이폰 예상 가격이 전해지자 애플 충성 소비자들은 "너무 비싸 사지 않을 것" "올해 건너뛰고 내년에 사겠다" "눈물 머금고 전작을 구매할 것" 등 부담스럽다는 반응을 내놓고 있다.
아이폰14 가격 상승이 기정사실화 되면서 경쟁사 삼성전자 갤럭시Z폴드4·플립4의 반사이익 기대감이 커지고 있다. 삼성전자가 지난 10일 내놓은 신작 갤럭시Z폴드4 가격은 256GB 기준 199만8700원으로 동결했다. Z플립4의 경우 135만3000원으로 전작보다 9만9000원(256GB 기준) 올리는 데 그쳤다. 원자재값 상승, 물류비 증가 등 인플레이션 압박을 고려하면 가격 인상 폭이 합리적이여서, 구매 수요를 자극할 것으로 예상된다.
실제로 최근 갤럭시Z폴드4·플립4의 판매는 사전 예약 판매량이 100만대에 육박하며 양호한 성적을 보이고 있다. 하반기 녹록지 않은 환경속에 연 판매 1000만대 목표가 현실화될 것이란 기대가 커지고 있다. 업계 관계자는 "최근 아이폰을 선호하는 MZ세대, 특히 2030 여성 고객 사이에서 플립4의 판매가 돋보이고 있다는 점은 고무적"이라며 "아이폰 가격 인상이 확실시 되면 갤럭시Z폴드4·플립4의 반사이익이 기대된다"고 말했다.
