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유비경매

임차인 권리분석 - 최우선변제 가능여부 판단하기 앞서 최우선변제권은 주택임대차보호법 시행령에 의거 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위와 한도가 정해져 있다고 공부했습니다. 그리고 해당 부동산의 최초 담보물권(보통은 근저당권) 설정일을 기준으로 해당 지역에 얼마의 보증금으로 계약했다고 할 경우 그 중에 방 한 칸 얻을 수 있을 정도의 금액을 가장 먼저 받을 수 있다는 것이 핵심이라는 것을 배웠습니다. 실제 사례를 통해 최우선변제 가능여부를 판단해 보겠습니다. 서울지역의 한 주택에 1997년 11월 20일 근저당이 설정되어 있습니다. 이 집에 갑이라는 사람이 2003년 5월 11일 보증금 5,000만원의 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그리고 이 집이 곧 경매에 넘어갈 것이라는 소리를 듣고 법원의 배당요구종기일 이전에 배.. 더보기
임차인 권리분석 - 우선변제권의 개념과 요건 임차인이 해당 주택에 들어와(주택의 인도) 주민등록(전입신고)를 해서 대항력을 갖추고 '확정일자'를 받으면 그 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다. 우선변제권이란 해당 부동산이 경매로 넘어가도 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 앞서 공부했던 대로 임차권은 채권입니다. 하지만 '확정일자'라는 것을 받을 경우 이것은 물권화가 되는 것입니다. 때문에 '물권이 채권보다 우선한다'는 원칙에 따라 임차인은 다른 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러면 앞서 공부했던 대항력과 우선변제권의 차이에 대하여 간략하게 보고 넘어가겠습니다. 대항력 : 단순히 전입신고만 되어 있는 것으로 대항력을 갖춘 임차인은 법원 배당절차에서 내 보증금을 우선해서 받을 권리는 없습.. 더보기
등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(1) : 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 앞서 말소기준권리 개념에 대하여 공부했습니다. 말소기준권리라는 것은 '소멸되는 최선순위 권리', 경매 진행 시 낙찰자가 낙찰받을 경우 소멸되거나 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리라는 것을 사례를 통해 파악했습니다. 즉, 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 하고, 말소기준권리 이후의 권리는 전부 소멸되어 낙찰자가 부담할 필요가 없습니다. 그리고 말소기준권리는 부동산 경매를 하기 위해서는 무조건 외워야 하는 권리들입니다. 그리고 말소기준권리의 종류로는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정의기입등기(=(강제)경매기입등기), 담보가등기, 전세권(원칙적으로는 말소기준등기가 아니나 경매를 신청하거나 전세권자가 배당요구했을 때만 말소기준권리가 됨)이 있습니다. 그리고 .. 더보기

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