화곡중앙시장·망원본동 등 노후된 주거·상업지역 대상 '벽화 그리기'식 보존 폐기 민간 소규모 정비사업 유도 주택공급·생활기반시설 조성 "주민 요청시 SH, 재개발 지원"
서울 중랑구 망우본동, 양천구 신월1동 등 이른바 '도시재생 활성화지역'에서도 민간 재개발이 추진된다. 서울시가 보존에만 집중했던 기존 도시재생사업을 개발도 함께 추진하는 방향으로 바꾸겠다고 밝힌 데 따른 것이다.
15일 서울시는 '2030 도시재생 전략계획 변경안'에 대한 주민공청회를 개최했다. 서울시는 이 자리에서 지난해 6월 발표한 '2세대 도시재생'의 구체적인 실현 방안을 설명했다. 먼저 '벽화 그리기' 등 보존에만 치우친 정책을 펴지 않고 보존과 개발의 균형점을 찾아나가겠다고 강조했다. 서울시 관계자는 "재개발·재건축, 소규모 주택정비사업 등 주택을 공급하기 위한 목적의 정비사업과 연계해 도시재생사업을 추진할 계획"이라고 말했다.
서울시는 2세대 도시재생을 본격적으로 추진할 지역 5곳도 소개했다. 중랑구 망우본동 184-34 일대(15만4000㎡), 양천구 신월1동 799 일대(14만8000㎡), 금천구 독산2동 1035 일대(10만 3000㎡), 강서구 화곡중앙시장 일대(15만6989㎡), 성동구 용답상가시장 일대(14만9107㎡) 등이다.
망우본동 일대는 경기도 구리시와 인접한 경계지역으로 20년 이상 된 저층 건물과 쇠퇴 상권이 혼재해 있다. 신월1동과 독산2동 일대도 노후화가 계속되고 있는 서울의 대표 저층 주거지로 꼽힌다.
화곡중앙시장과 용답상가시장 일대에선 전통시장과 배후 저층 주거지를 한데 묶어 도시재생사업이 진행될 방침이다. 전통시장은 지역 중심지로 육성하고 인근 주거지는 주민들이 원할 경우 재개발을 진행하겠다는 것이다.
개발 사업은 △민간 재개발 △혁신지구 선정 △소규모 정비사업 등으로 이뤄진다.서울시는 민간 재개발이 활성화될 수 있도록 특례 지원을 하는 방안도 검토하고 있다. 이날 공청회에 참석한 백운수 미래E&D 대표는 "소규모 재개발의 경우 민간에선 중소기업이 주로 들어올 것"이라며 "서울시가 금융 보증 지원 등 사업성을 확보할 수 있는 대책을 담아주면 좋겠다"고 제안했다.
서울시는 낮은 사업성으로 인해 민간 재개발이 추진되기 어려울 경우 주민들이 요청하는 지역은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사)가 개발에 나서도록 길을 터줄 계획이다. 또 소규모 정비사업 방법으로는 모아타운 등을 꼽았다. 모아타운은 대규모 정비사업이 어려운 10만㎡ 내 노후 저층 주거지를 하나의 단위로 모아서 대단지 아파트처럼 주택을 공급하는 정책이다. 도시재생 활성화지역에서도 수요가 있을 경우 모아타운 대상지 신청을 받겠다는 것이다.
이외에도 서울시는 공동체 공간 중심으로 운영됐던 거점시설을 생활기반시설로 전환할 계획이다. 각 도시재생 사업지 내의 현장지원센터는 개발·정비 등 지역 필요 기능을 지원하는 전문적인 지원센터로 개편된다.
서울시는 지역별 구체적인 계획안은 향후 시의회 의견 청취, 관할구청과 협의, 도시재생위원회 심의 등을 거쳐 확정하겠다고 밝혔다. 장기적으로 서울시는 이 같은 2세대 도시재생을 통해 2026년까지 주택 2만4000가구를 공급할 예정이다. 서울시는 지난해 2세대 도시재생으로의 전환을 발표하며 일자리도 8400개 만들겠다고 밝힌 바 있다. 또 해당 기간에 6조원 이상 민간 투자를 유치하는 등 총 7조900억원을 투자하겠다고 내세웠다.
HUG 내규 고쳐 내주초 시행 예정 서울 강북, 중대형도 대출 가능 둔촌주공 분양가 평당 3800만원 초·중반 책정 전용 59㎡ 모두.84㎡ 일부 대출 가능성
다음주부터 아파트 중도금 대출 허용 분양가가 종전 9억원 이하에서 12억원 이하로 완화될 예정이다. 이럴 경우 서울 강북권 중대형 물량도 중도금 대출을 받을 수 있을 것으로 보인다.
15일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이르면 21∼22일부터 분양가 12억원 이하 아파트의 중도금 대출 허용이 시행될 예정이다. 현행 분양가 9억원을 초과하는 분양 아파트는 규제·비규제지역에 관계 없이 중도금 대출이 전면 금지된다.
하지만, 지난달 정부는 비상경제민생회의에서 분양가 12억원 이하 아파트에도 중도금 대출을 허용하기로 대출 제한 기준을 완화했다. HUG는 자체 내규를 개정해 다음주 중도금 대출을 신청하는 단지부터 분양가 12억원 이하 아파트에 대해서도 중도금 대출보증을 해줄 방침이다. 이미 중도금 납부를 시작한 사업장들 역시 나머지 중도금 회차에 대해 대출 보증을 신청할 수 있다.
현재 분양가 심사 마무리 단계인 서울 강동구 둔촌주공 아파트도 수혜 사업장에 이름을 올릴 것으로 보인다.
강동구청은 둔촌 주공 아파트의 상한 분양가를 3.3㎡당 평균 3800만원 초·중반대에 결정한 것으로 전해졌다. 조합은 3.3㎡당 4200만원의 분양가를 신청했지만, 분양가상한제 심의 과정에서 가산비 등을 다 인정받지 못했다.
이대로라면 둔촌주공 전용 59㎡ 이하는 모두 중도금 대출이 가능해진다. 층과 타입에 따라 전용 84㎡ 일부도 분양가가 12억원 이하에 배정될 가능성도 있다.
건설사들은 중도금 대출 규제가 일부 완화됨에 따라 서울지역을 중심으로 신규 분양이 늘어날 것으로 예상했다. 한 대형 건설사 관계자는 “이번에 분양가 12억원까지 중도금 대출이 허용되고, 내달부터는 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출도 재개됨에 따라 꽉 막혔던 실수요자의 주택 자금조달에 어느 정도 숨통이 트일 것으로 예상된다”고 말했다.
은행연합회는 15일 10월 기준 신규취급액기준 코픽스(COFIX,자금조달비용지수)를 3.98%로 공시했다. 이는 은행연합회에서 코픽스 공시를 시작한 이래 유례없던 수치다.
코픽스는 국내 8개 은행(NH농협,신한,우리,SC제일,하나,기업,KB국민,한국씨티은행)이 예,적금 상품, 채권 등으로 자금을 조달하는 데 들어간 비용을 가중평균 방식으로 나타낸 지수다. 즉 코픽스가 오르면 그만큼 은행에서 돈을 조달하는 데 높은 비용이 들었단 의미로 연동된 상품금리도 상승하게 된다.
이날 은행연합회 공시에 따르면 10월 신규취급액기준 코픽스는 전월대비 0.58%p 상승한 3.98%로 집계됐다. 잔액기준 코픽스는 2.85%, 신 잔액기준 코픽스의 경우 2.36%로 나타났다.
코픽스는 신규취급액기준,잔액기준,신 잔액기준 등 총 3가지로 나뉜다. 이들 기준은 자금조달에 사용된 상품, 반영 시기에 따라 구분된다.
우선 신규취급액기준 코픽스와 잔액기준 코픽스에는 △정기예금 △정기적금 △상호부금 △주택부금 △양도성예금증서 △환매조건부 채권매도 △표지어음 매출 △금융채(후순위채,전환사채 제외) 등이 포함된다.
지난 2019년부터 도입된 신 잔액기준 코픽스는 앞서 거론한 상품에 기타 예수금, 기타 차입금 및 결제성 자금 등이 추가됐다.
이 중 신규취급액기준 코픽스는 신규로 조달한 자금을 대상으로 산출됨에 따라 신속하게 상품 금리에 반영된다. 이에 따라 시중은행은 당장 내일부터 변동형 주택담보대출 금리를 인상할 예정이다.
은행연합회 관계자는 "10월 신규취급액기준 코픽스가 공시를 처음 시작했던 지난 2010년 1월 이후 최고치를 기록했다"며 "변동형 담보대출을 받고자 하는 경우 코픽스의 기준별 차이를 충분히 이해할 필요가 있다"고 설명했다.
