6개월 이상 비어있는 공공임대주택이 매년 증가하고 있는 것으로 나타났다. 지역에 따라 행복주택 공가율이 20%를 넘긴 곳도 있었다. 5집 중 1집 꼴이 빈집으로 방치돼 있는 셈이다. 면적이 작은 세대를 통합해 전용면적을 넓히고, 지역별로 수요에 맞는 공급 계획을 세워야 한다는 지적이 나온다.
29일 더불어민주당 홍기원 국회의원이 한국토지주택공사(LH)로부터 받은 자료를 보면, 6개월 이상 장기 미임대 상태인 공공임대주택은 올해 6월 말 기준 3.5%인 것으로 집계됐다. 미임대율은 2018년 1.2%에서 2019년 1.6%, 2020년 2.3%, 2021년 3.1%로 매년 증가해 왔다.
공공임대주택 유형별로는 행복주택의 장기 미임대 비율이 높았다. 행복주택은 대학생, 신혼부부, 주거급여수급자 등 무주택 저소득층의 주거 안정을 위해 지방공사가 공급하는 공공임대주택이다. 2017년 4.4%였던 미임대율은 2021년 8.7%, 2022년 6월 9.1%로 점차 늘었다. 지역별로 보면 충북이 22.2%, 경남 19.9%, 충남 19.0%, 전남 12.3% 등 순으로 미임대율이 높았다.
빈집이 많은 이유로는 ▲좁은 면적, ▲수요-공급의 불일치가 꼽힌다.
국회 예산정책처가 '2021년 결산 보고서'에서 관리호수 100호 이상의 건설형 공공임대주택 단지 중 장기 미임대율 상위 5개 단지를 분석한 결과, 전용면적이 작은 호수에서 장기 미임대율이 높았다. 특히 행복주택은 대부분 40㎡ 미만의 소형 평수 위주로 공급돼 미임대 비율이 높았다.
대표적으로 전남 영암용앙3(행복주택)은 전용면적 10평(36.27㎡)에서 미임대율이 1.5%에 불과했지만 이보다 작은 면적에서는 미임대율이 40.5%(6.4평(21.28㎡)), 75.0%(7.9평(26.39㎡))에 달했다. 전북 군산 신역세권A-2BL(국민임대)에서도 전용면적 14평(46.28㎡)의 장기 미임대율은 19.2%인 데 반해 이보다 작은 전용면적 10평(33.60㎡)에서는 46.6%로 미임대율이 2배 이상 높았다.
수요가 많지 않은 곳에 공급이 넘쳐 미임대율이 높은 지역도 있다. 충북은 수급자 대부분이 장기공공임대주택에 거주하고 있어 기존 거주자가 퇴거하더라도 새로 입주할 대기 수요가 거의 없는 실정이다. 경남과 충남도 미임대 비율이 매년 상위권에 속해 있다.
미임대율이 높은 상황이 이어지면 공실로 인한 임대료 손실과 관리비 부담으로 재정 상황이 악화된다. 실제로 LH의 지난해 공공주택관리사업 재무 상황을 보면 매년 매출 총이익 1조7792억원, 영업이익 1조9596억원, 당기순이익 1조8289억원이 적자를 기록하고 있다. 관리호수가 연평균 7.3% 증가하는 데 비해 임대수익은 연평균 6.2% 증가하는 데 그쳐 운영 적자는 연평균 17.1%에 달하는 상황이다.
홍 의원은 "주택 수요자가 원하는 건 무작정 물량 늘리기 위한 기계적 공급이 아니다"라며 "공가 원인을 정확히 분석해 실질적으로 필요한 곳에 공급하는 '수요맞춤형' 주택이 필요하다"고 말했다.
금천구 시흥4동 일대 약 6만7000㎡ 구역의 노후 주택 지역이 공공재개발 후보지로 선정됐다.
공공재개발은 주거환경 개선이 필요한 지역이나 사업성이 부족하거나 장기 정체돼 민간 개발이 어려운 곳을 공공이 시행자로 참여해 사업을 진행하는 방식이다. 분양가상한제를 적용받지 않고 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 받을 수 있으며, 늘어난 용적률의 절반은 공공기여로 제공한다.
이 지역은 현재 건물 높이 4~7층 제한을 받는 1·2종 일반주거지역이다. 재개발이 확정되면 용도 변경을 통해 고층 건물을 지을 수 있다. 이를 통해 현재 1090가구 노후 저층주택이 1509가구 규모 신축 대단지 아파트로 탈바꿈하게 된다.
한국토지주택공사(LH)는 신설1구역·전농9구역 공공재개발사업의 사전기획을 완료하고 이달 초 정비계획 입안 제안을 시작으로 본격적인 정비계획 수립절차에 착수했다고 29일 밝혔다.
신설1구역은 2008년 정비구역 지정 이후 장기간 사업이 정체됐지만 공공재개발 후보지선정 후 6개월 만에 주민동의율 67%를 확보해 지난해 7월 LH를 사업시행자로 지정했다.
전농9구역은 2004년 정비예정구역으로 지정된 이후 2014년부터 5년간 행위제한이 해제되면서 지분나누기 등 주민갈등이 극심한 상태로 정상적인 사업 추진이 어려운 상황이었다. 이에 LH가 재개발추진위원회와 신축빌라 비상대책위원회의 상생 방안을 제시, 합의점을 도출하고 주민동의율 67% 이상을 확보해 사업시행자 지정요건을 갖췄다.
재개발이 완료되면 신설1구역과 전농9구역은 새로운 주거·복합공간으로 탈바꿈한다.
신설1구역은 약 1만1000㎡ 규모의 사업부지에 용적률 300%, 최고 25층으로 계획돼 신설동역 트리플역세권(1·2호선 및 우이신설선)의 편리한 주거단지로 탄생된다. 주택공급계획은 당초 정비계획인 169가구 대비 130가구 늘어난 299가구가 계획됐으며 그중 180가구(토지 등 소유자 분양 포함)는 일반공급 예정이다.
전농9구역은 약 4만7000㎡ 규모의 사업부지에 용적률 300%, 최고 35층으로 계획돼 공공복합청사와 공원, 근린생활시설 등을 포함한 서울 청량리역 동측에 위치한 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대된다. 주택공급계획은 1175가구가 계획됐으며, 그중 931가구(토지 등 소유자 분양 포함)는 일반공급 예정이다.
LH는 관련기관 협의, 주민공람 및 지방의회 의견 청취 등의 절차를 거쳐 연내 정비계획 변경을 결정하고, 주민대표회의와 시공사 선정에 대해서도 지속 협의해 신설1구역은 올해 12월에, 전농9구역은 내년 상반기에 시공사 선정공고를 진행할 계획이다.
한편, LH는 정부에서 발표한 서울지역 공공재개발 24곳 중 신설1구역, 전농9구역을 포함한 총 12곳에서 공공재개발 사업을 추진하고 있다.
오피스텔이 대출 규제, 금리 인상의 여파로 매매거래가 얼어붙은 가운데 매매가격 하락세로 이어지고 있다.
29일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 통계 분석 결과에 따르면 올해 상반기 전국 오피스텔 매매 건수는 총 2만5961건이다. 이는 지난해 상반기 3만1859건과 하반기 3만298건에 비해 각각 18.5%, 14.3% 떨어진 수치다.
9억원 초과 고가 오피스텔 매매의 경우 올해 상반기 140건으로 지난해 상반기 354건, 하반기 339건과 비교해 각각 60.5%, 58.7% 급감했다. 반면 9억원 이하 매매는 올 상반기 2만5821건으로 지난해 상반기 3만1505건과 하반기 2만9959건에 비해 18.0%, 13.8% 하락하는데 그쳤다.
지난해 전국 오피스텔 매매는 6만1878건으로 연간으로 첫 6만건을 돌파했다. 또 2006년 관련 통계 집계 시작 이래 가장 많기도 했다. 특히 아파트와 비슷한 구조·면적을 갖춰 아파텔로 불리던 주거형 오피스텔 인기가 높았다. 정부가 지난해 주거형 오피스텔의 바닥난방 허용 기준을 전용면적 85㎡ 이하에서 120㎡까지 확대하기로 하는 등 오피스텔 규제를 완화한 영향이 컸다.
현재 아파트는 주택담보대출비율(LTV)이 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%로 제한을 받는다. 투기지역과 투기과열지구에 위치한 15억원 초과 아파트는 담보대출을 전혀 받지 못한다. 9억원 초과분은 LTV가 20%다. 이에 비해 오피스텔의 담보대출비율은 1금융권 70∼80%, 2금융권 90%까지 가능하다.
하지만 거래 빙하기를 맞아 오피스텔도 이 영향에서 자유롭지 못한 상황이다. 지난달 전국 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.03%를 기록해 2020년 11월 -0.03% 기록 후 1년 8개월 만에 하락 전환됐다. 수도권의 경우 지난달 보합을 보이면서 그동안 지속됐던 상승세가 멈췄다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "주거형 오피스텔을 표방한 중대형 오피스텔은 소형 대비 높은 희소성과 주택 규제에 따른 반사이익으로 수요가 늘고 가격이 많이 올랐다"며 "가격 수준이 높아진 데다 오피스텔 매수에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용, 금리 인상이 맞물려 당분간 수요 감소세가 이어질 것"이라고 말했다.
지난주 경기도 과천시 아파트 전세가격이 서울·수도권 최고 상승률을 기록했다. 다음 달 1일부터 시작되는 주공4단지 재건축 이주를 앞두고 상승 폭이 커진 것이다. 29일 KB국민은행의 주간 주택가격 동향 통계(22일 기준)에 따르면 과천 아파트 전세가격은 전주보다 0.14% 상승했다. 같은 기간 매매가격이 0.29% 하락한 것과 대조된다. 세계적인 금리 인상 추세와 맞물려 하반기 매매·전세가격이 동반 하락 중인 분당·위례와 달리 '준강남' 중 홀로 상승세다.
시장에서는 주공4단지 이주 수요를 원인으로 보고 있다. 주공4단지는 재건축을 통해 기존 15층 1110가구에서 35층, 1437가구로 탈바꿈할 예정이다. GS건설이 수주해 '과천센트럴자이'라는 펫네임이 붙는다. 이주 기간은 9월 1일부터 11월 30일까지며 입주는 2026년 상반기 예정이다.
이에 매물 호가는 점차 높아지고 있다. 전용면적 84㎡ 기준 과천역 인근 '래미안과천센트럴스위트' 최근 전세 매물은 10억~11억원을 호가한다. 연초 실거래가와 유사한 수준이다. 과천 최대 단지인 '래미안슈르'도 7월 말부터 시세가 올라 9억~10억원대 수준이다.
이런 가운데 주공5단지 역시 이주를 준비 중이어서 추후 전세가격 상승세를 이어갈지 이목이 쏠린다.
현재 과천에서 추진 중인 재건축 아파트는 주공4·5·8·9·10단지가 있다. 이 중 속도가 느린 주공10단지를 제외하고는 모두 시공사 선정까지 마쳤다. 다음 이주 타자인 주공5단지는 현재 15층, 800가구 규모로, 대우건설이 35층, 1351가구의 '써밋마에스트로'로 재건축한다. 오는 2027년 2월 준공을 목표로 한다.
일반적으로 금리 인상의 ‘수혜주’로 여겨지는 금융주가 한국은행의 기준금리 인상, 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 강력한 긴축 기조에도 약세를 보이고 있다. 금융당국이 은행에 예대마진을 축소하라는 압력을 가한 데다 경기침체에 대한 우려가 커지면서 금융주에 대한 투자심리가 위축됐다는 분석이 나온다.
KB금융 주가는 연중 최고점이었던 지난 2월 6만5800원 대비 25.2% 빠졌고, 신한지주는 지난 5월 4만3200원 대비 17.8% 하락했다.
한국은행이 기준금리를 꾸준히 인상했고, 제롬 파월 미 연준 의장도 지난 26일(현지시간) 잭슨홀 회의 연설에서 큰 폭의 추가 금리 인상을 강하게 시사했으나, 금리 인상이 금융주에 더는 호재로 작용하지 못하는 모습이다.
시장에선 금융주가 시들한 이유 중 하나로 금융당국이 ‘예대금리차 비교 공시’ 등을 통해 은행 대출금리 인하와 예·적금 금리 인상을 유도하고 있다는 점을 꼽고 있다.
구경회 SK증권 연구원은 금융주 투자심리가 위축된 이유로 “은행의 공공성을 강조하는 분위기가 시장에 형성되면서 주주 가치가 훼손될 수도 있다는 전망이 확산됐다”며 “또 신규 대출금리의 상승 폭이 둔화하고 저원가성 예금이 정체되면서, 순이자마진이 하락할 가능성이 생겼다”고 말했다.
시중 자금이 저금리의 요구불예금을 떠나 고금리 정기예금으로 이동하면서 은행의 조달 비용은 증가하는 반면 대출 금리는 올리기 어려운 현재 상황이 은행 수익성에 악영향을 미칠 수 있다는 얘기다.
금리 상승에 대한 기대감보다 경기 침체에 대한 우려가 더 커졌다는 점도 금융주 주가를 끌어내리고 있다. 미 연준과 한은은 통화정책의 최우선 목표를 ‘물가 안정’에 두고, 경기가 꺾이더라도 물가를 잡기 위해 금리 인상을 지속하겠다는 뜻을 내비치고 있다.
시장에선 금리 인상에도 금융주가 당장 좋은 흐름을 보여주기는 어려울 것으로 내다보고 있다. 최정욱 하나증권 연구원은 “당분간 은행주는 시중금리 상승에 따른 기대감보다는 코스피 지수의 흐름을 그대로 따라갈 가능성이 크다고 판단한다”고 말했다.
제롬 파월 미 연방준비제도(Fed·연준) 의장의 ‘매파(통화긴축 선호)적’ 강경 발언에 국내 증시가 2%대의 동반 하락세를 나타냈다. 29일 코스피지수는 전 거래일 대비 54.14포인트(2.18%)하락한 2426.89에 장을 마감했다.
기관과 외국인이 각각 5089억원과 1019억원을 순매도한 가운데 개인이 5956억원을 순매수하며 나홀로 방어에 나섰지만 지수 방어에는 역부족이었다.
이날 하락세는 파월 연준 의장이 지난 주말 개최된 미국 잭슨홀 회의에서 강경한 ‘매파(통화긴축 선호)적’ 발언을 쏟아낸데 따른 영향이다.
앞서 파월 의장은 지난 26일 연준의 연례 경제 심포지움인 잭슨홀 회의 연설에서 “인플레이션을 잡는데 가계와 기업의 고통이 수반되더라도 당분간 큰 폭의 금리인상을 지속할 것”이라고 강조하며 강한 긴축 기조를 이어갈 것임을 시사했다.
코스닥지수도 2%대 하락세로 거래를 마쳤다. 이 날 코스닥지수는 전 거래일 대비 22.56포인트(2.81%) 하락한 779.89에 마감했다. 기관이 1598억원 순매도한 가운데 개인과 외국인이 1024억원과 681억원을 동반 순매수하며 방어에 나섰지만 지수 하락을 막지는 못했다.
국내외 증시 하락으로 국민연금 수익률이 6개월째 마이너스를 기록하면서 올해에만 66조원 이상의 손실이 난 것으로 나타났다. 올해 연간 전체 수익률 역시 2018년에 이어 4년만에 마이너스를 기록할 가능성이 높아졌다.
29일 국민연금은 지난 6월 말 기준 누적 수익률이 -8.00%를 기록했다고 공시했다. 5월 말 기준 누적 수익률(-4.73%) 보다 3.27%포인트 더 떨어진 것이다.
국민연금 전체 평가액은 시장가격 기준 882조6540억원으로 900조원대가 깨졌다. 지난해 말 기준 평가액은 948조7190억원이었는데 올해에만 66조650억원이 감소한 것이다. 5월말 기준 평가액은 912조3550억원과 비교해 한달 새 29조7010억원이 증발했다. 국민연금은 1999년 기금운용본부 출범 이후 2008년과 2018년 두 번의 연간 손실을 기록한 바 있다.
자산별 수익률을 살펴보면 국내주식 -19.58%를 기록해 수익률이 가장 저조했고, 해외주식(-12.59%), 국내채권(-4.85%), 해외채권(-1.16%) 등이 모두 마이너스 수익률을 기록했다. 대체투자만 7.25% 수익을 기록했다.
기금운용 수익률이 저조한 것은 전세계 주식·채권의 동반 약세로 손실폭이 커졌기 때문이다. 가파른 물가 상승과 공급망 문제가 부각되며 미 연방준비제도(Fed)가 공격적으로 통화 긴축에 나선 것도 영향을 미쳤다.
국민연금 관계자는 "국내 및 해외주식은 각국의 통화 긴축 기조와 경기둔화 우려 등 국내외 증시 불안 요인이 지속돼 운용수익률이 하락했다"며 "달러 강세가 지속돼 원달러 환율은 전년대비 상승한 것도 영향을 미쳤다"고 설명했다.
일례로 올초 이후 6월말까지 코스피 지수는 21.7% 가량 하락했다. 글로벌 주식시장 벤치마크(MSCI 세계지수)도 같은 기간 19.0% 떨어졌다.
가파른 금리 상승세로 채권 평가손실금액이 늘면서 채권 수익률 역시 부진했다. 올초 이후 국고채 3년물 금리는 175.8bp, 국고채 10년물은 138.6bp 상승했다. 미국 국채 10년물 역시 157.9bp 올랐다. 이 관계자는 "인플레이션 압력과 통화 긴축 기조 지속에 대한 경계감으로 금리 상승세가 이어졌다"고 설명했다.
대체투자만 유일하게 7.25% 수익률을 기록하며 전체 수익률을 방어하는 역할을 했다. 달러 강세로 인한 환차익 등의 영향으로 국민연금이 보유한 해외자산의 수익률을 끌어올린 것이다. 대체투자 수익은 대부분 이자·배당 수익과 함께 원달러 환율 상승으로 인한 외화 환산 이익을 반영한 것이다.
문재인 전 대통령도 투자했던 뉴딜펀드가 낮은 수익률과 집행률로 정부 투입 예산을 줄이고, 민간 비중을 늘리는 방식으로 정책 수정이 불가피할 것으로 보인다. K-뉴딜지수는 올해 들어 코스피·코스닥보다 더 큰 폭으로 하락했다.
29일 금융업계에 따르면 금융위원회는 정책형 뉴딜펀드의 예산 감소를 예상하고 정책을 재편할 계획이다. 정책자금 투입을 줄이고, 민간 투자 비중을 늘리는 방안이다. 이전 정부에서 5년간 평균 연 6000억원가량의 예산을 예상했지만 더 적은 재정으로 비슷한 효과를 낼 수 있다는 판단이다.
뉴딜펀드는 문재인 정부에서 '한국판 뉴딜 종합계획'의 하나로 지난해 의욕적으로 출범했지만 정부가 바뀐뒤 정책 재편 대상이 됐다. 시장상황도 좋지 않다. 한국거래소에 따르면 이날 'KRX BBIG K-뉴딜지수'(이하 K-뉴딜지수)는 지난해 말보다 33.3% 떨어진 2097에 장을 마감했다. 올해 들어 코스피(-18.5%)·코스닥(-24.6%)지수보다 더 큰 폭으로 떨어졌다.
K-뉴딜지수는 지난 정부의 뉴딜 사업에 맞춰 △2차전지(Battery) △바이오(Bio) △인터넷(Internet) △게임(Game) 산업의 상장 종목으로 구성된 지수다. 지난해 하반기부터 내리막을 타고 있다.
업계에서는 K-뉴딜지수의 하락에 비춰볼 때 산업은행이 출자한 뉴딜펀드도 운영 쉽지 않으리라고 본다. 뉴딜펀드는 지난해 정부 예산 5100억원을 기반으로 총 5조6000억원이 결성됐고, 문 전 대통령도 가입한 '국민참여 뉴딜펀드'는 2500억원 규모로 조성됐다.
정책형 뉴딜펀드는 별도로 수익률이 공시되지 않지만 국민참여형 뉴딜펀드는 지난 6월말까지 1.25%의 수익률을 기록했다. 중소기업 투자가 91%인 정책형 뉴딜펀드도 전방 산업의 부진 등의 영향으로 수익률이 저조할 것으로 예상된다.
특히 5조6000억원의 자금이 모였지만 아직 계획대로 투자처를 찾지 못하고 있다. 지난 6월말까지 정책형 뉴딜펀드의 총 투자집행률은 25.5%다. 올해 계획했던 40%에 못 미치는 수준이다. 58곳의 뉴딜펀드 운용사 중 5곳은 투자를 전혀 집행하지 않았고, 집행률이 10% 미만인 곳도 7곳에 이른다.
블라인드 펀드로 뉴딜펀드를 운용하는 한 운용사는 지난해말 4000억원가량의 펀드를 결성했지만 올 상반기까지 전혀 집행하지 않았다. 금융당국은 투자촉진을 위해 펀드결성 초기에 일정비율 이상 투자하면 인센티브를 부여하고, 투자잔액과 미투자잔액을 구분해 운용보수를 차등화할 계획이다.
뉴딜펀드에 대한 회의적인 목소리도 나온다. 문재인 정부의 색깔이 짙은 만큼 윤석열 정부에서 뉴딜펀드에 대한 관심이 낮다. 뉴딜펀드 운영을 총괄하는 금융위의 뉴딜금융과는 지속가능금융과로 이름을 바꿨다.
내년 예산도 불투명하다. 당초 2025년까지 5년간 정부예산 3조원, 산은·성장금융의 정책금융 4조원 등 총 7조원의 정책자금이 투입될 계획이었지만 수정이 불가피한 상황이다.
산은 관계자는 "펀드 조성 후 투자금이 기업에 흘러가는 데까지 시간이 걸려 집행률이 상대적으로 낮아보일 수 있다"며 "보통 펀드 투자기간이 4~5년인 것으로 감안하면 1년차에 집행률이 25%가량인 것은 그렇게 낮은 편이 아니다"고 말했다.
