지난 7일 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 특별법을 발표한지 일주일이 지난 현재까지 시장 반응은 전반적으론 조용한 상황이다. 다만 분당, 평촌 등 신도시 일대 조기 혜택을 받을 재건축 추진 단지에는 급매물을 물색하는 수요자들의 움직임이 감지되고 있다. 시장에선 1기 신도시가 동시에 재건축을 추진하기 어려운 만큼 사업성이 높은 단지에 수요자들 관심이 커질 것으로 보고 있다.
14일 1기 신도시 중 가장 먼저 재건축 혜택을 받을 것으로 보이는 분당 서현동 시범 단지 인근 공인중개소 관계자는 “특별법 공개 이후 재건축 추진이 빨라질 것이라는 기대감이 커지고 있어 급매물을 내놨던 집주인들이 매물을 거두고 호가를 올리고 있다”면서 “언제 집을 사는 게 좋을지, 급매를 볼 수 있냐 등의 매수자들 전화가 오고 있다”고 말했다.
분당 정자동 일대 B공인중개소 대표는 “최근 몇일 사이 급매들이 잇따라 팔리고 있다”면서 “매수인이 나타났는데도 호가를 올려 거래가 안되기도 했다”고 전했다.
평촌신도시가 있는 안양시 일대도 비슷한 상황이다. 용적률 200%가 넘어 재건축 전망이 어두웠지만 용적률 상향 혜택을 받을 수 있다는 기대감이 커지고 있는 분위기다. 평촌동의 한 인중개소 대표는 “매수 분위기가 아직은 크게 살아나고 있지 않지만 특별법 발표를 다들 호재로 인지하고 있다”면서 “급매물을 거둬들이던가 원하는 금액 이하로는 깎지 않겠다는 집주인들이 많다”고 말했다.
일산은 대부분 단지가 역세권·고밀개발 요건을 충족하고 있어 주민들의 사업 추진 의지와 사업성 등이 선도지구 선정에 결정적 변수가 될 전망이다.
일산서구 주엽동의 한 중개업소 대표는 “금리가 여전히 높고 최근 거래도 거의 없는 상태에서 실거래가가 내려가다보니 특별법 내용에 당장은 큰 반응이 없다”면서 “반대로 리모델링 추진 단지들은 재건축 문턱이 낮아지면서 고민이 커지는 분위기”라고 말했다.
국토교통부는 지난7일 1기 신도시 정비를 위해 재건축 안전진단 기준을 아예 면제해주거나 완화해 주고, 종 상향을 통한 용적률을 높여주는 파격적인 조건이 담긴 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 공개했다.(아래 링크 참고) 이에 1기 신도시 정비사업 호재로 가격이 다시 뛸 가능성도 제기된다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “특별법 추진이 일종의 개발호재로 작용해 가격 하락을 방어하는 효과는 있을 수 있다”며 “다만 고금리와 경기침체 등을 고려할 때 당장 가격이 들썩이거나 불안해지진 않을 것”이라고 내다봤다.
일부 전문가들은 특별법이 발표됐지만 국회 통과와 국토부의 마스터플랜 확정 등 갈 길이 멀어 재건축이 제대로 가능할지도 확신할 수 없다는 의견도 나온다. 여기에 공공기여 등 기부채납과 재건축 초과이익환수에 대한 문제는 여전히 사업의 걸림돌로 작용할 것이라는 관측도 있다.
이은형 연구위원은 “용적률 상향의 반대급부로 공공기여 비중이 커지기 때문에 개별 단지별로 의견이 엇갈릴 수 있다”며 “재건축 초과이익 환수도 신도시 정비사업의 장애요인으로 작용해 이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책 효과를 저해할 수 있다”고 전망했다.
앞으로 살고 있던 전세주택이 경매 등에 넘어갔을 때 최우선적으로 보증금을 보호받을 수 있는 세입자(임차인) 조건이 현재보다 1500만 원 높여진다. 또 최우선적으로 돌려받을 수 있는 임대보증금도 종전보다 500만 원 늘어난다.
2년 만에 또다시 최우선변제 대상과 변제금액이 높아진 셈이다. 이에 따라 서울에서는 보증금 1억 6500만 원 이하 주택 세입자라면 5500만 원까지 보호받을 수 있게 됐다.
이번 조치는 기존 임대차 계약에도 적용돼 최우선 변제대상과 변제금액이 늘어난다. 다만 개정법령 시행 전에 존재하는 저당권에 대해서는 이전 규정을 적용받는다.
이와 함께 세입자가 집주인(임대인)에게 선순위 보증금 등과 관련한 정보나 임대인의 납세증명서 등의 제공을 요청한 경우 임대인이 이를 의무적으로 받아들이는 방안이 추진된다.
국토교통부는 14일(오늘) 이런 내용으로 ‘주택임대차보호법’ 일부 개정법률안(이하 ‘법률 개정안’)과 ‘주택임대차보호법 시행령’ 일부 개정령안(이하 ‘개정 시행령’)이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 법률 개정안은 앞으로 국회의 심의 및 통과 등의 절차를 거쳐야 한다. 반면 개정 시행령은 이날부터 즉시 시행에 들어가 법적 효력을 갖는다.(아래 링크 참고)
1) 최우선변제 대상 1500만 원, 변제금액 500만 원 일괄 상향
국토부에 따르면 개정 시행령은 전세금 폭락 등으로 우려되는 전세사기 피해자 구제 대상 확대에 초점이 맞춰져 있다. 즉 최우선변제 대상주택 임대보증금은 1500만 원, 최우선변제금액은 500만 원이 각각 일괄 상향된 것이다.
이에 따라 임대보증금은 ▲서울은 1억 5000만 원 이하에서 1억 6500만 원 이하 ▲수도권 과밀억제권역과 경기 용인·화성·김포시, 세종시 등은 1억 3000만 원 이하에서 1억 4500만 원 이하 ▲광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택은 7000만 원 이하에서 8500만 원 이하 ▲나머지 지역은 6000만 원 이하에서 7500만 원 이하로 각각 높아진다.
변제금액은 ▲서울은 5000만 원 이하에서 5500만 원 이하 ▲수도권 과밀억제권역과 경기 용인·화성·김포시, 세종시 등은 4300만 원 이하에서 4800만 원 이하 ▲광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택은 2300만 원 이하에서 2800만 원 이하 ▲나머지 지역은 2000만 원 이하에서 7500만 원 이하로 각각 올라간다.
2021년에 이어 2년 만에 개정된 이번 시행령은 이미 체결된 임대차계약에도 소급 적용된다. 즉 오늘 이전에 계약된 임대차주택이라도 서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원 이하라면 5500만 원까지는 최우선적으로 돌려받을 수 있다는 의미이다.
다만 기존에 체결된 임대차계약에 앞서 존재하는 저당권 등 담보물권자에 대해서는 종전 규정에 따라 보호받는다. 소급 적용에 따른 채권자의 재산권 침해는 막겠다는 취지이다.
2) 전셋집주인 체납정보 공개 의무화 추진
한편 이날 국무회의를 통해 공식적인 정부안으로 확정된 ‘법률 개정안’은 세입자의 정보요청권한 확대에 초점이 맞춰져 있다. 전세사기 등과 같은 문제가 집주인에 대한 정보 부족에서 발생한다는 지적에 따른 조치이다.
이를 위해 세입자가 집주인에게 선순위보증금이나 다른 세입자 유무 등과 관련한 정보제공을 요청한 때 집주인은 이를 의무적으로 받아들여야 한다. 현재는 관련 규정이 불분명하고, 집주인이 정보제공을 거절한 때 지역주민센터 등 확정일자 부여기관에 관련 정보를 요청할 수도 없다.
또 세입자가 집주인에게 납세증명서 등을 요구하면, 집주인은 요구받은 날 이후에 발급된 관련 정보를 제공해야만 한다. 만약 집주인이 이를 거부하면 세입자가 직접 관할지역 세무서 등에 체납사실 등에 대해 확인을 요청할 수 있다.
법률 개정안은 집주인에게 임차권등기명령 결정이 전달되기 전이라도 임차권등기가 이뤄질 수 있도록 절차도 바꾸기로 했다. ‘주택임대차보호법’에 “가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다”는 ‘민사집행법’을 추가하기로 한 것이다.
현재는 임차권등기를 하기 위해서는 반드시 그 이전에 임차권등기명령 결정을 집주인에게 알려야만 한다. 이로 인해 집주인 사망 후 상속관계가 정리되지 않거나, 제대로 된 집주인 주소가 없거나 집주인이 송달을 회피한 경우 임차권등기가 이루어지기 어렵다.
이번 조치가 시행되면 임차권등기에 걸리던 시간과 비용이 크게 줄고, 피해 세입자 부담도 줄어들 것으로 기대된다.
평가항목 비중 변화, 적정성 검토 생략 등 재건축을 위한 안전진단 절차가 올해 들어 대폭 완화되면서, 그간 사업에 속도를 내지 못했던 단지들이 안전진단 문턱을 하나 둘 넘고 있다. 14일 정비업계에 따르면 서울 강남구 일원동 ‘수서1단지 아파트’는 이달 3일 재건축 판정을 위한 안전진단 현지조사를 실시, ‘안전진단 실시 필요’ 결과를 받아 예비안전진단을 통과했다.
재건축 안전진단은 예비안전진단과 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단의 순서로 진행된다.
1992년 지어진 수서1단지는 분양아파트와 임대아파트를 포함해 총 21개동, 2934가구로 이뤄진 31년차 노후 단지다. 지난해 12월 주민 동의를 거쳐 예비안전진단을 신청했고 이번 현지조사를 통해 구조안전성 C등급, 건축 마감 및 설비 노후도 D등급, 주거 환경 D등급이 나왔다.
현지조사에 참여한 안전진단 자문위원회 전문가들은 ‘구조적 내구성 저하, 분양동의 심각한 누수, 지진 안전성 확인 필요’ 등 의견을 냈다. 강남구청 관계자는 “해당 결과를 바탕으로 본격 안전 진단에 돌입할 예정”이라고 말했다.
예비안전진단을 통과하긴 했지만 해당 조사 결과는 과거 기준으로 보면 재건축 진행에 긍정적이지만은 않다. 단지가 받은 C, D등급은 각각 재건축 불가와 조건부 재건축 판정이기 때문이다.
다만 정부가 최근 재건축 안전진단 기준을 완화한 상황에 기대를 걸 수 있다. 국토교통부는 지난달 5일 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’을 개정 고시했는데, 안전진단 평가 항목 중 50%에 달했던 구조안정성 비중은 30%로 낮아지고 주거환경(15%)과 설비노후도(25%) 비중이 각 30%로 상향됐다.
D등급 이하일 경우 의무적으로 받아야하는 공공기관 적정성 검토(2차 정밀안전진단)도 지자체의 별도 요구가 없다면 생략할 수 있다. 또 ‘재건축 확정’인 E등급 점수도 현재 30점 이하에서 45점 이하로 확대됐다.
수서1단지의 경우 구조안전성 등급이 높은 점으로 미루어볼 때, 이번 안전진단 기준 완화가 재건축 사업 진행에는 희소식인 셈이다.
비슷한 시기 예비안전진단을 신청한 수서동 ‘신동아아파트는’ 지난달 17일 강남구청으로부터 안전진단 필요 판단을 받고 정밀안전진단을 추진 중이다. 수서 신동아아파트는 1162가구 규모로 1992년 10월 준공된 단지다.
윤석열 대통령의 '은행 돈잔치' 지적에 이어 금융당국이 금융지주회사의 성과급과 배당이 적절했는지 점검에 나선다. '이자 장사'로 벌어들인 돈으로 역대급 성과급·배당 잔치를 한다는 비판이 거세서다.
이복현 금융감독원장은 14일 열린 임원회의에서 "은행 성과급과 관련해 성과보수체계가 '금융회사의 지배구조에 관한 법률'의 취지와 원칙에 부합하게 운영되고 있는지에 대해 점검을 실시하라"고 지시했다.
이어 "은행이 증가한 이익을 바탕으로 손실흡수능력을 보다 적극적으로 확충할 필요가 있다"며 "결산검사 등을 통해 대손충당금, 자본여력 등의 적정성을 면밀히 점검하고, 손실흡수능력을 확충토록 유도해달라"고 당부했다.
1) 5대금융지주 이자수익 49조, 전년보다 18.5%↑…"국민과 상생 노력 부족하다"
전날 윤 대통령이 "'은행의 돈잔치'로 인해 국민들의 위화감이 생기지 않도록 관련 대책을 마련하라"고 지시한 것의 후속 조치다. 금융당국이 은행의 성과급과 충당금, 배당 등이 적정한지 직접 확인해보겠다는 것이다.
정부는 지난해 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 금융지주의 이자수익이 역대 최고인 49조원에 달하는 것에 문제의식을 갖고 있다. 은행이 정부 허가로 얻은 독과점 지위를 이용해 국민을 상대로 장사를 해 역대 최고의 수익을 냈다고 보고 있다.
지난해 채권시장이 얼어붙으면서 기업들이 은행 대출을 늘렸고, 금리상승기 예대금리차 확대로 이자수익이 크게 늘었다. 은행권 가계대출은 이미 1058조원에 이르는 상황에서 기업대출이 지난해 104조원 늘어 잔액만 1170조원에 이른다. 5대 금융지주의의 지난해 이자수익은 18.5% 증가했다.
2) 지난해 성과급만 1.4조, 희망퇴직비용에 수천억..."주주보다 이해관계자 우선"
황운하 더불어민주당 의원실에 따르면 지난해 5대 시중은행이 임직원에게 준 성과급은 총 1조3823원으로 전년보다 35.6% 증가했다. 통상적으로 당해연도 발생 성과급이 이듬해 성과평가 확정 후 지급된다는 점을 감안할 때 일부에서는 올해 성과급이 역대 최대 규모일 것으로 전망한다.
희망(명예) 퇴직비용으로도 수천억원을 썼다. 지주사별로 △KB금융지주 2290억원 △신한금융지주 1450억원 △우리금융지주 1620억원 등이다. 아울러 4대 금융지주는 배당에 4조원을 쓸 계획이다. 금융당국은 특히 임원의 성과급 책정이 적정했는지 들여다 볼 계획이다.
정부는 은행의 공적 기능을 강조하면서 적극적인 사회적 역할을 기대하고 있다. 최근 5대 시중은행이 이체수수료 면제 등을 결정했으나 실효성이 적다고 판단한다.
이 원장은 "국민들의 어려움이 가중되고 있는 상황에서 은행권이 사상 최대의 이자이익을 바탕으로 거액의 성과급 등을 지급하면서도 국민들과 함께 상생하려는 노력은 부족하다는 비판이 수그러들지 않고 있다"고 지적했다. 이어 "생색내기식 노력이 아닌 보다 실질적이고 실제 체감할 수 있는 과감한 지원이 필요하다"고 덧붙였다.
은행의 공적 기능은 국내뿐만 아니라 해외에서도 떠오르고 있는 문제다. 코로나19 확산 이후 미국에서도 은행의 배당을 두고 사회적 논쟁이 있었다. 금융당국 관계자는 "공공재라는 발언 이전부터 감독당국 등에서는 이해관계자(stakeholder)라는 개념을 쓰고 있었다"고 설명했다.
금융지주의 지배구조를 개선하는 작업도 속도를 낸다. 김주현 금융위원장은 이날 "다음달 초 기업지배구조 개선 TF'를 출범·운영하고, 해외사례에 대한 충분한 조사를 통해 시장참여자의 과도한 부담을 방지하면서도 실효성 있고 국제정합성을 확보할 수 있는 방안을 만들겠다"며 "금융회사의 내부통제 강화와 지배구조 개선에 대해서도 조속히 세부 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.
코스피가 미국 소비자물가지수(CPI) 발표를 앞두고 나흘 만에 상승했다. 14일 코스피는 전 거래일 대비 12.94포인트(0.53%) 오른 2465.64에 거래를 마쳤다. 투자자별로 외국인과 기관이 각각 620억원, 3023억원을 순매수했으며 개인은 3869억원을 팔았다.
김석환 미래에셋증권 연구원은 "오늘 예정된 미국의 CPI 발표를 앞두고 관망 심리 속 저가 매수 유입이 확대됐다"며 "반도체, 자동차 등 시총 대형주들이 상승을 견인했다"고 설명했다.
업종별로 반도체주가 강세를 보이면서 전기전자가 1.06% 올랐다. 김 연구원은 "챗GPT 열풍에 따라 인공지능(AI) 반도체 수요 증가 기대감에 반도체 설계 및 장비 업종이 동반 상승했다"며 "또 반도체 기업에게 세제혜택을 지원하는 'K칩스법' 논의 전망에 기대감도 반영됐다"고 설명했다.
이 밖에 서비스업(1.02%), 운수창고(0.90%) 등도 강세를 보였으며 금융업(-0.78%), 전기가스업(-0.45%) 등은 하락했다.
시가총액 상위 종목 대부분이 상승한 가운데 SK하이닉스(3.09%), 삼성SDI(2.21%), 현대차(1.22%), 카카오(1.09%) 등이 1% 이상 올랐다. 삼성바이오로직스는 0.25% 내렸으며, KB금융·신한지주·하나금융지주 등이 3~4%대 급락했다.
같은 날 코스닥 지수는 전일 대비 7.03포인트(0.91%) 상승한 779.58에 장을 마감했다. 투자자별로 외국인과 기관이 각각 1173억원, 47억원을 순매수했으며 개인이 1041억원을 팔았다.
시총 상위 종목 대부분이 상승 마감했다. 특히 엘앤에프(5.81%), 카카오게임즈(3.05%), 펄어비스(2.31%) 등이 크게 올랐다.
