전세시장이 연일 강세를 띠면서 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 6개월 연속 오르고 있다. 전세사기 여파로 수요가 확 꺾여 전셋값과 전세가율이 동반 하락하고 있는 빌라(다세대·연립)와 대비된다. 경기 성남 분당과 평택 등 수도권 주요 지역에서 아파트 전세가율이 빌라를 웃도는 현상도 나타나고 있다. 지방에선 아파트 시장에서도 ‘깡통전세’(경매 등으로 세입자가 전세금을 몽땅 날릴 처지) 경고음이 울리고 있다.
19일 한국부동산원 임대차시장 사이렌에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 67.9%로 나타났다. 최근 3개월간 동일 단지의 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 계산한 값이다. 전국 아파트 전세가율은 작년 7월 64.8%에서 6개월 연속 뜀박질하고 있다. 서울(52.3%→56.7%)과 수도권(59.5%→63.2%), 지방(71.1%→72.8%) 모두 6개월 새 상승했다. 고금리와 경기 침체로 매매 수요가 전세 수요로 이동하고 있는 상황에서 공급(입주 물량)은 줄어들고 있어서다.
빌라의 전세가율 지표는 반대 방향으로 움직이고 있다. 작년 1월만 해도 전국 빌라 전세가율은 80.7%에 달했다. 불과 1년 전만 해도 전국의 거의 모든 빌라가 깡통전세 위험군(전세가율 80% 이상)에 속했다. 하지만 지난달 70.9%까지 떨어졌다. 보증금을 제때 받지 못할 수 있다는 우려 때문에 빌라 전세 수요가 줄고 있어서다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 문턱이 높아지며 집주인이 전셋값을 내리고 있다. 부동산원 자료 기준 빌라 전셋값은 최근 3개월 연속 내림세를 걷고 있다.
아파트 전세가율이 빌라보다 높은 지역도 적지 않다. 지난달 기준 서울 중구의 아파트 전세가율은 65.8%로, 빌라(65.5%)보다 높았다. 경기 수원 권선구, 성남 분당구, 의정부, 평택, 안산 단원구, 고양 일산동·서구 등도 마찬가지다.
지방으로 갈수록 전세보증금이 몸값에 맞먹는 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 부동산R114가 작년 4분기 기준 전세가율이 80% 이상인 아파트 거래 비중을 살펴본 결과 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%) 등이 상위를 차지했다. 서울과 경기는 각각 5.1%, 19.0%였다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 충북 청주 개신동 주공뜨란채 전용 59㎡(10층)가 이달 1억6500만원에 손바뀜했다. 지난달 같은 면적 9층 물건이 1억5700만원에 전세 세입자를 들인 걸 감안하면 갭(매매와 전셋값 차이)이 800만원 수준이다. 부동산R114 관계자는 “주택시장 위축으로 갭투자(전세 끼고 매수) 등 투자 수요 활성화엔 한계가 있지만 깡통전세를 경계할 필요가 있다”고 말했다.
총선을 앞두고 여야가 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 데에 잠정 합의했다. 여야는 이 같은 내용의 주택법 개정안 처리를 위한 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 21일 개최하기로 했다. 이에 따라 5만가구의 입주 예정자가 잔금 마련이 어려운 경우 일단 전세를 한 번 놓을 시간을 벌게 됐다.
19일 국토위 등에 따르면 21일 열리는 국토법안소위에 주택법 개정안이 상정된다. 개정안은 22일 전체회의를 거쳐 이달 29일 본회의를 통과할 가능성이 높다.
여야는 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하기로 의견을 모았다. 입주 전 한 번은 전세를 놓을 수 있도록 한다는 것이다. 정부가 지난해 1월 전매제한 완화와 함께 실거주 의무 폐지를 발표한 지 1년2개월 만이다.
실거주 의무가 적용되는 단지는 77개 단지, 4만9766가구(지난달 말 기준)다. 이 중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지, 6544가구다.
정부가 발표했던 ‘폐지’는 아니지만 실거주 의무가 3년 유예되면서 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존 전셋집 계약을 변경·연장하거나 무리하게 대출을 받아야 하는 상황에 놓인 이들은 한숨을 돌리게 됐다.
실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2~5년간 직접 거주해야 하는 제도로, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투기’를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다.
보증금이 매매가의 80% 이상…2분기만에 6.5%P 증가 전국 매매-전세간 가격 격차 4332만원…'축소' 추세
아파트 매매가격이 하락하고 전세가격은 상승하는 추세가 계속되면서 아파트 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 ‘깡통전세’ 거래 비중이 20%를 넘은 것으로 나타났다.
19일 부동산R114는 국토교통부 아파트 실거래가 자료를 분석한 결과, 매매 대비 전셋값 비율이 80% 이상으로 ‘깡통전세’가 의심되는 거래 비중이 지난해 2분기 19.4%(2만4152건 중 4691건)에서 4분기 25.9%(2만1560건 중 5594건)로 6.5%포인트 늘었다고 밝혔다.
지역별로 지난 4분기 전세가율이 80% 이상인 거래비중은 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등 지방 위주로 높았다. 서울(5.1%), 세종(7.5%), 제주(12.9%), 경기(19.0%), 인천(19.9%) 등은 비교적 낮게 나타났다.
매매와 전세간 가격 차이도 줄었다. 전국 아파트 매매와 전세간 거래가 격차는 2023년 1분기 6847만원에서 3분기 1억1587만원으로 확대됐다가 4분기 들어 5325만원, 2024년 1월 4332만원으로 다시 축소됐다.
지난해 4분기 기준, 지역별 매매와 전세 간 가격 차는 서울이 4억6592만원으로 가장 컸고 경북(427만원), 전북(922만원), 충북(1541만원) 등은 작은 것으로 나타났다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “전세와 매매 간 가격 차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다”며 “주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있다는 점을 감안하면 갭투자 등 투자수요 활성화에는 한계가 있고, 오히려 ‘깡통전세’를 경계할 필요가 있다”고 강조했다.
서울시는 16일 2024년 제2차 모아타운 대상지 선정위원회를 개최해 공모 신청한 8곳 중 ▷동작구 상도동 ▷중랑구 중화2동 ▷면목2동 ▷서초구 양재2동 2곳 등 총 5곳을 모아타운 대상지로 선정했다고 밝혔다. 대상지로 선정된 5곳은 노후한 다세대·다가구가 밀집돼 있어 고질적인 주차난, 열악한 기반시설로 지역 주민들이 오랜 기간 불편을 겪어온 지역들이다.
동작구 상도동 279 일대는 노후한 저층 주거지이며 국사봉이 인접한 구릉지형으로 대규모 정비가 어렵고, 다세대주택이 다수 건립돼 재개발 요건에 맞지 않아 정비가 이루어지지 않고 있는 지역이다. 모아타운 추진에 대한 주민 동의율 약 60%로 높다는 점을 고려하여 대상지로 선정했다.
중랑구 중화2동 299-8 일대는 중화재정비촉진지구 해제지역으로 건축물 노후도가 86%로 매우 높고 반지하주택 비율도 75% 이상으로 주거환경이 매우 열악하며 주민동의율(34~67%)도 높다는 점을 고려하여 대상지로 선정했다.
중랑구 면목2동 139-52 일대는 도시재생활성화구역 내 위치해 건축물 노후도가 약 79%로 매우 높고 반지하주택 비율도 66% 높으며, 협소한 도로, 상습적인 주차난 등으로 불편함을 겪고 있는 지역이다.
서초구 양재2동 374와 382 일대는 지난해 2차 대상지 선정위원회에서 조건부 보류됐던 건이다. 보류사유가 해소되고 모아타운 일대의 도로체계 재정비, 기반시설이 개선되는 점, 주민동의율이 60~70%로 높다는 점 등을 고려해 선정했다.
이번 위원회에서 주민갈등 및 사업실현성 여부, 지역여건 등을 고려해 성북구 보문동6가 400 일대는 미선정했고, 성북구 하월곡동 40-107 일원, 강북구 수유동 392-9 일원은 보류했다. 또한, 시는 주민들이 모아주택·모아타운 사업이 아닌 다른 사업으로 전환을 희망하는 기존 대상지 2곳(영등포구 도림동 247-48, 중구 신당동 122-3)에 대해 심의를 통해 대상지에서 제외했다.
시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번 2차 대상지 선정위원회로 공모 신청한 대상지 6곳에 대해 오는 22일을 권리산정 기준일로 지정, 고시할 계획이다.
한병용 서울시 주택정책실장은 “주민들이 원하고 사업 실현성이 높은 지역에 대해선 최선을 다해 지원할 것이나, 사업추진 반대 등 주민갈등이 있거나 부동산 이상거래 동향이 발견되는 곳에 대해선 모아타운으로 추진하지 않을 것”이라고 말했다.
지난해 체결된 아파트 월세거래 중 임대료가 100만원이 넘는 비율이 전년 대비 증가했다. 특히 서울 강남권에선 100만원 초과 월세거래 비중이 절반을 넘어선 것으로 나타났다.
19일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과 지난해 전국 아파트 월세거래는 '50만원 이하'가 51.5%인 것으로 집계됐다. 전년(54.2%)에 비해 2.6%포인트 감소했지만 여전히 전체 거래의 과반을 차지하고 있다.
'100만원 초과' 거래 비중은 지난해 17.2%로 2022년 16.4%보다 0.9%포인트 증가했다. '100만원 초과~200만원 이하' 월세를 임대인에게 지급하는 임차인 비중이 14.2%로 2022년 13.6%보다 0.7%포인트 늘었다.
특히 서울의 경우 100만원 초과 아파트 월세 거래 증가 움직임이 지난해 기준 34.5%로 전년(31.7%)보다 2.8%포인트 증가하는 등 활발하다.
지난해 서울 아파트 월세거래 중 '50만원 이하' 비중은 37.6%로 가장 큰 비중을 차지했고 '50만원 초과~100만원 이하'가 27.9%, '100만원 초과~200만원 이하'가 23.3%였다. 특히 '200만원 초과~300만원 이하'(6.6%), '300만원 초과'(4.6%) 구간 등 높은 월세를 부담하는 비중도 11.2%에 달했다.
강남권의 경우 지난해 '100만원 초과' 월세거래비중이 51.5%로 이미 과반을 넘긴 상황이다. 2022년 53.1%에 비해 1.7%포인트 수치가 줄었으나 '300만원 초과' 초고가 월세거래는 2022년 11.6%에서 12.2%로 0.7%포인트 증가했다.
같은 기간 노원, 도봉, 강북 등 노도강 지역의 아파트 월세시장은 '50만원 초과~100만원 이하' 월세거래가 지난해 53.9%로 절반을 넘겨, 2022년 48.5%보다 5.3%포인트 증가한 모습이다. '200만원 초과' 등 월세거래 비중은 0.3%에 그쳤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택구입 관망 흐름과 주택가격 상승에 대한 불확실성으로 구입보다 임대차에 머무는 수요가 꾸준하다"며 "높은 전세 대출 이자 부담과 수도권 전셋값 오름세가 영향을 미쳐 보증부월세를 포함한 월세전환 흐름은 당분간 지속될 전망"이라고 전했다.
